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Na falta de registro da alienação fiduciária, comprador de imóvel pode ter restituição de parte do valor pago sem a realização de leilão

​ ​​Em ação de rescisão de contrato particular de compra e venda de imóvel, não é possível exigir do comprador que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para receber de volta as quantias pagas, caso o contrato que serve de título à propriedade fiduciária não tenha sido registrado em cartório – como determina o artigo 23 da Lei 9.514/1997. Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmou acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que, em caso envolvendo rescisão de contrato, verificou não ter havido o registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel, razão pela qual não estaria constituída a garantia. Assim, não haveria impedimento à resolução do ajuste, com a restituição de 90% dos valores pagos pelo comprador.O caso teve origem em contrato particular de compra e venda de um terreno em loteamento urbano, do qual constou cláusula de alienação fiduciária em garantia. O comprador, impossibilitado de arcar com as prestações, ajuizou pedido de rescisão do negócio e devolução de 90% da quantia paga. No recurso apresentado ao STJ, a empresa vendedora do imóvel pediu que fosse seguido o procedimento do leilão previsto no artigo 27 da Lei 9.514/1997, sob o argumento de que a ausência de registro do contrato decorreu de culpa exclusiva do comprador.Regime especialSegundo a relatora, ministra Nancy Andrighi, no ordenamento jurídico brasileiro, coexiste um duplo regime jurídico da propriedade fiduciária: o regime geral do Código Civil, que disciplina a propriedade fiduciária sobre coisas móveis infungíveis, sendo o credor fiduciário qualquer pessoa natural ou jurídica; e o regime especial, formado por um conjunto de normas extravagantes, entre as quais a Lei 9.514/1997, que trata da propriedade fiduciária sobre bens imóveis. A magistrada explicou que, no regime especial da Lei 9.514/1997, o registro do contrato tem natureza constitutiva: sem ele, a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente não se formam, independentemente da parte que tenha dado causa à ausência do registro. Daí porque "na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente registro de imóveis, como determina o artigo 23 da Lei 9.514/1997, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor", afirmou a ministra.Leia o acórdão.
Fonte:
Superior Tribunal de Justiça
16/04/2021 (00:00)
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